发改委为小区物业松绑
“放”中有管才是硬道理
本报记者巩雨晨
2015年01月15日 来源：黄三角早报
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发改委为小区物业费松绑。
低收费导致低水平管理
由于“政府指导价”这一限制的存在,我国小区物业费收费标准普遍偏低。我国的房地产市场,除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作,然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节,却一直还受到严格限制。
我市的物业服务管理实施细则中也明确标出:一级物业管理合计费用为0.7元/平方米·月；二级物业管理费用为0.55元/平方米·月；三级物业管理费用为0.4元/平方米·月。
某物业管理公司相关负责人告诉记者,物业公司在做定价时,前期会根据社区的大小、户数等具体情况,配备一定的安保人员、绿化技术人员,再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在,企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言,资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司,为了维护自身的品牌形象,会进行亏本经营,但是对于一些中小型的物业管理企业,则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。
一个小区并不是建好了销售出去就完成任务了,更重要的是不断地保养和维护,如果没有有效的物业管理,小区的折损速率将大大加快。
高端住宅物业费将上涨
市场化的定价机制下,因为需要业主和物业公司协商定价,将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理,参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高,物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护,从长期来看,将影响住宅小区的品质,影响到房产的保值增值。”
专业人士指出,尽管政府指导价也划分了多个层级,但是仍然难以满足不同层次的市场需求,仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计,政府部门取消价格限制之后,通过市场化的定价方式,将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制,高端客户对于物业管理的需求将得到释放,高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
物业费应该“放”中有管
非保障房项目小区物业服务费取消政府审批、由业主和经过充分竞争的物业公司自主协商,体现出国家进一步简政放权、增强市场活力的决心,有助于增强业主的话语权,使市场决定服务价格得到更好体现。不过,也应看到,这一政策在基层“落地生根”,实现物业公司业主自聘、物业费供需双方协商,并不是审批政策单一放开这么简单。
就全国范围来看,大城市的小区业主入住率相对较高,自我管理的权利意识也较强,同时这些地方物业公司的服务也相对更规范。物业费审批放开后,大城市的物业管理及收费实现业主自聘、物业费供需双方协商,应该说相对更好推进。但一些中小城市,尤其是基层的县乡物业小区的收费标准,基本上实行的是政府定价或指导价。这并不是政府物价部门不放权,而是落实市场自主形成物业费标准还存在着诸多问题。放开物业服务收费政府审批管理比较容易,但要让这一政策在基层有效“落地生根”,就不能简单地一放了之,而是要有很艰巨的工作和配套措施来保障。
对于广大市民普遍担心的物业服务是否会随意涨价的问题,专家表示,虽然放开收费,但是国家发展改革委也强调了监管问题。从短期来看,物业费随意上涨的可能性不大,因为物业费受小区业委会约束,如果想上涨,需经过小区业主集体商议同意才行。如果大部分业主反对,就很难上涨。
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