房地产调控政策“梦回”2009年
今年房价稳中有升
2015年06月25日 来源：黄三角早报
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本报记者 韩明烨
5月,深圳新入市的三个楼盘全部“日光”；广州新房成交网签量达到9313套,创下今年新高,这也是自2010年以来的同期最高水平；北京纯商品住宅成交量环比增加超三成。进入6月,上海再现总价“地王”,杭州住宅用地溢价率回升,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。楼市地市交相升温,再次引发人们猜想:楼市还会出现新一轮暴涨吗?
政策利好,一线土地市场的火爆
去年10月以来,公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本与贷款难度,刺激了改善型需求入市。国家统计局数据显示,今年1至4月,4个一线城市商品房销售额由一季度的下降10.1%转为增长5.3%。
6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,成为2015年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。
从去年11月起,一线城市土地市场就开始升温,截至今年1月,标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月,一线城市成交土地出让金超过531亿元,其中,5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元,创下历史纪录。
“3·30”房贷新政出台后,一线土地市场在4月再度上扬,并于6月初爆发。据中原地产研究部统计数据显示,6月首周,一线城市合计签约住宅土地6宗,平均楼面价高达21010元/平方米,创造了单月历史纪录。
一二线城市复苏较快,但不会过快上涨
土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”
不过一线城市的全面回调,并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。去年以来,我国楼市首次出现市场自发的深度调整,告别了单边上涨的局面,出现了分化格局。一线和部分二线城市尽管房价与成交量有微降,但调整幅度有限,回调也较快。反观三四线城市,出现了房价较大幅度的下调,其住宅成交量、成交面积大幅跳水,甚至出现交易几乎停滞的情况。
一二线城市虽然也处于调整中,但因为聚集了更多公共资源,需求基础依然庞大,复苏较快。为了规避三四线城市明显过剩的市场风险,标杆房企必然调整市场战略,回归一二线城市,因此土地储备至关重要。在需求释放的同时,一线城市土地供应量减少,也助推了土地市场的火爆。
在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时,分化也将更加明显。从房价上看,一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国,而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三四线城市则依然交易冷清。
整体上来看,中国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。
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