处境尴尬,写字楼市场遭遇“成长的烦恼”
2015年06月25日 来源：黄三角早报
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本报记者 侯晓芸
在东营写字楼供大于求的市场共识之下,写字楼过剩已成为不争的事实,不断加剧的空置危机再度拉响警报。三四线城市写字楼市场“雾霾重重”,有业内人士认为,写字楼市场正处于尴尬的境地,两极分化已十分明显。
一线城市需求大,东营市场处境尴尬
有数据显示,截至2014年末,全国14个主要城市中,一线城市写字楼平均空置率有所下降,二线城市写字楼平均空置率则因大量新增供应而增长。业内人士分析,未来几年一二线城市仍是写字楼核心市场。三四线城市受限于其产业发展程度,写字楼市场需求短期内难有大的增长,新增供应对市场造成的压力和冲击短期内无法消除。东营的写字楼也正面临着供应井喷、需求不振的局面。近几年,东营写字楼如雨后春笋般大量入市,如万达时代广场、金领国际、金石国际、金融港等。东营写字楼市场面临饱和,出现滞销现象。
张宏伟认为,未来新增写字楼供应或将远远超过需求,从当期来讲,主要表现在写字楼项目或综合体的超前布局和发展,项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说,作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目发展有些过热,产业和城市发展没有做到同步化,导致写字楼的消化在一定时期内存在尴尬的境地。
部分项目遇瓶颈,高端产品需求有限
近几年,在东营经济持续发展的状态下,定位高端的写字楼项目频频出现,仿佛这是其抬高售价的“御赐令牌”。从一定程度上说,高端写字楼确实让东营投资者大开眼界。然而,有业内人士认为,租金预期较高、定位高端的写字楼在东营这样的城市恐怕难接地气。
据记者走访发现,东营交付后的高端写字楼能成功招满租的几乎没有,相反,空置率相当高。某地产销售经理告诉记者,东营外来的大型企业并不多,本土大型企业也多有自己的办公场所,因而高端写字楼需求十分有限。相比之下,东营中小型企业数量较大,这些公司需要的是使用面积适中、租金实惠、地段较好的中低端写字楼。除了租金因素外,高端写字楼物业费、空调费等额外租用费用较高,一般的中小型企业难以承担这么高的租用成本。
空置率上升,观望情绪弥漫市场
“东营写字楼需求是有的,但能真正满足需求的项目并不多见。所以会出现许多人到处寻觅合适的办公场地,但写字楼空置率却逐年上升的被动局面。”某写字楼置业顾问分析道,空置率高了,回报率自然下滑,投资者也相应减少了。
随着供应多、需求少、租金低、空置率上升出现,观望或悲观情绪的出现就不意外了。投资者王先生告诉记者,他不是不想投资写字楼,而是现在写字楼回报率太低,“与其将资金套在回报较慢、门槛较高的写字楼上,还不如采用炒股等渠道。”王先生表示。而记者走访发现,如王先生这样对写字楼市场持观望态度的投资者并不少。
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