车位“共有”彰显业主“物权”
2014年12月04日 来源：黄三角早报
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近日,深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。办法拟规定,深圳将分类确权停车位,全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖,增设车位归开发商所有可有条件租售。
现实生活中,小区配建车位,要么被开发商当做“商品”开发利用,租售给小区居民；要么被少数小区居民“圈地”占为己有,严重损害了业主的公共利益,也引发了不少矛盾和纠纷。如此语境下,深圳通过立法形式,对小区车位进行分类确权,除增设车位开发商可有条件租售之外,配建车位归全体业主共同所有,显然牵住了小区车位管理的“牛鼻子”。
事实上,小区车位归业主共有,是对物权法的进一步重申。根据《物权法》的规定,居民小区的公共场地、绿地、道路等,原则上属于业主共同所有,任何单位个人不能侵占。以此类推,占用居民小区的公共场地、绿地、道路等建设的地上停车位,均应当纳入配建停车位的范围,归全体业主共有、共用。可见,小区车位归业主共有,也进一步彰显了业主的公共物权。
然而,必须正视的是,不是有了法律规定之后,开发商和居民就会照章执行；也不是一些开发商和居民有多么顽固,而在于有关部门管理缺失,没有依法办事,在于业主自治能力不强,放任自流。比如,对于侵占小区车位现象,相关管理部门过度依赖于物业公司,放松了对小区车位的管理。殊不知,物业公司非常为难:开发商和居民擅自占用公共财产,物业只能劝阻不能采取强制措施。物业公司在法律上是受人之托,代人“管”财。也就是说,物业公司是商业服务提供者,不是行政管理者,没有法定的强制执行权,也没有政府的授权,不能对侵占小区车位等违法行为采取强制措施。
因此,依法管理小区车位,需要齐抓共管。首先,有关部门必须担负起监管责任,既要管理好城市公共车位,也要对居民小区配建车位实施有效管理,维护业主的公共利益。同时,要提高业主自治能力。小区生活需要居民自治来维护社区的生活秩序,担当这个自治任务的除了小区居民委员会这一法定组织,还有一种新生组织,就是业主委员会。业主委员会有权起诉侵占小区车位的单位和个人,打赢这场民事官司。
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