产业地产路径选择
重资产收益还是重服务收益?
2014年07月17日 来源：黄三角早报
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本报记者 高宇
目前,国内较为知名的产业地产商,几乎清一色都是重资产模式,无论是产业新城运营者,还是产业物业制造者,或是专注于物流地产的企业,甚至连科技园开发商都越来越注重资产收益。
重资产还是轻资产?
产业地产是所有地产模式中最特殊的一个,因为住宅、旅游和养老地产只有最终消费者这一个客户,商业地产只有商户这一个客户,然而产业地产却同时拥有两个客户--政府和企业。产业地产可以部分外包政府的招商、整理、规划等职能,然后可以为客户建造厂房、办公楼等物业产品,并不断延伸出投资、孵化、物流、金融、培训、圈层、交流、人才等各类增值服务,以尽可能满足上述这两个客户的需求。
这样来看,产业地产的盈利点非常丰富,那为什么目前几乎所有的产业地产商都选择重资产操作呢?原因只有一个,土地升值的速度要高于资金成本,则企业一定会趋向于选择多储备土地,做重资产开发,这样才能保证源源不断的利润。
重于泰山,还是轻于鸿毛,都不是绝对的,而是企业面对市场环境下的理性选择。无论是挂羊头卖狗肉,还是真怀着一颗产业心的,都在围绕着重资产打转,因为现在资产就是资本。就连大名鼎鼎的普洛斯,到了中国也必须要大面积的圈地,没办法,中国的土地升值是非常快的,按照以往海外的定制化或者说按需开发的话,土地早就没有了。
当然,这种重资产模式不可能持久。长期来看,中长期土地的红利、资产超额回报在衰竭,纯开发的地产模式的收益率一定是降低的,当这种重资产模式的收益无法覆盖资金成本时,市场化的产业地产企业必然会走向轻资产化。
“轻--重--轻”应是正轨
最初阶段的“轻”,其实就是一个借势和产业资源积累的过程,要首先找到市场,找到需求,找到资源,找到模式。
第二阶段的“重”则是必然的,因为实际上市场上没有现成的物业和城建商来做承接,加上重资产在土地快速升值和住宅商业高周转的基础上也的确是赚钱的,能够很好地弥补产业方面的投入,所以几乎所有产业地产商都会进入重资产阶段。
目前国内还几乎没有产业地产商进入第三阶段的“轻”,因为首先增值服务还不够赚钱,远不能覆盖资金成本；其次是规模没有做起来,没有联动效应；第三是金融市场不发达,重资产部分无法套现退出。
当然,第三阶段的“轻”只是相对的,主要是看企业以轻为主还是以重为主,只要轻是核心竞争力,是利润和收入的核心,那么即便有一些辅助性的重资产,一样可以视其为轻资产模式。
这三个决策纬度又构成了轻资产战略三个价值空间,首先是现有战略资源的优化空间--通过将企业现有资源集中配置在优势的产品线、产业环节上巩固强化企业效率优势,为轻资产战略转型奠定基础；其次是商业模式的创新空间,以最恰当的方式吸引资本和资源。
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