房价为何居高不下!
2014年07月10日 来源：黄三角早报
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过去的十几年是中国房价高涨的十几年,至今中国房价仍然居高不下。纵使近期一波又一波的论调在唱衰房地产行业,可实际并没有看到真正的大规模降价。究竟是什么让房价不断上涨呢?
大家都知道房地产行业房价虚高,但为什么就是降不下来呢?那么多人抵制高房价不买房,房产商为什么还能坚守高房价而不破产呢?
最主要的是存在大量的住房需求,在住房高需求的大环境下,物以稀为贵,所以价格只能一路看涨。此时有人会问真的有大量住房的需求吗?这么多买房者从哪里来?
最近的十多年来,我国处在加快城市化进程、城市快速扩张的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模。以湖南省会长沙为例,最近十年人口可能扩张了一倍不止。出现这种现象重要的一个原因就是,农村人大量不断的涌入城市工作。据统计,中国有两亿多农民在城里打工,这些人虽然大部分不会成为永久城市居民,但他们在城里一样需要住房。
随着近年来大学的不断扩招,每年中国有几百万的从农村出来的大学毕业生到城里工作,他们中的绝大部分人会成为永久的城市居民。
还有每年都会有一批相当数量的出身农村、在城市定居的人养育他们的下一代,这些人的父母是农村人,但使他们却生活在城市,哪怕父母去世,这些还在也不会离开城市返回农村,并不能抵消他们的住房需求。
城市人口的急剧扩张,房子建设的速度远远赶不上人口扩张的速度,这样就出现了供不应求的局面。一个商品只要供不应求,那么它的价格就会高,这是一个基本市场经济的规律。为什么多年来深圳房价的上涨速度是全国之最,就是这个原因。众所周知,深圳是一个新兴移民城市,它的居民75%以上是外来的移民,而且这些移民绝大部分是二三十岁的青壮年,即使最早的一批移民,现在平均年龄也不会超过45岁,所以深圳老人死亡量很少,而这些深圳年轻的移民绝大部分都已经养育儿孙,所以人口会膨胀得很快,这就是为什么多年来深圳的房价是全国上涨最快的原因,估计在未来十几年内,深圳还会是中国房价最高的城市。
国土资源部曾经做过一个调查,取样全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。而前不久,一位郑州的开发商提供的一份楼盘成本清单,楼盘地价占到售价的40%。土地价格在房价中的比重应该根据具体的城市情况而言,偏远、小城市中,地价在房价中的比例并不会太高,这些地方土地价格很低,不能反映出实际的成交水平,但是对一些大中城市来说,这样的数据在30%-40%,甚至以上都很正常。据报道,南京栖霞区的地价成本占了房屋成本的37%,这样的比例显然过高。北京、上海个别地价占房价的比例不含税费甚至达到70%。以上数据已经充分说明地价高是不争事实。
随着城市人口的增多,城市可用于建房的土地自然也就越来越少,土地越来越稀缺,地价当然也就越来越高。开发商为了能拿到好地块,拼了老命那怕明天去讨米也得把地拿下,反正最后转嫁给买房者就行了,于是天价地王频频出现的同时,房价也就跟着一路涨上去了。
(初朋磊整理报道)
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