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- 2013年10月10日
作者:
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本报见习记者 高宇
临近年底,“房贷荒”在不少一线城市不同程度出现。虽然监管部门两个多月前曾经重申:居民首套个人住房按揭贷款利率可执行基准利率的0.7倍。但眼下7折优惠早已消失得无影无踪,想拿到8折、9折的优惠也没有可能,不少银行甚至表示,已经取消了房贷业务。“金九银十”遭遇“房贷荒”,苦了“刚需”族。
蝇头小利扼住银行命喉
利润的降低利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。是银行暂停房贷的主要原因之一,虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化,但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了赔钱的买卖,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打7折则为4.585%；从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱,就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。 在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已经成为银行的“鸡肋”产品:提高房贷利率,市场无法承受；不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。
“断供”在蔓延
“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。房地产商在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时,把全部的风险转嫁给了银行。因此房贷风险的加大是银行暂停房贷的另一个主要原因。如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段,温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房“断供”(不再按期还银行贷款)。温州市银监局其提供的数据显示,至今年7月,温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款,尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远,但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。
与此同时,以鄂尔多斯为样本的“鬼城”现象,正在不断增加新的案例,银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前,银行给房地产商的贷款不断收紧,一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%,融资对于他们来说,只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会,这个机会就是在赌房价能不能持续升值。
投资多样或可力挽狂澜
塞翁失马焉知非福,利率市场化可能会成为房地产市场的一个重要拐点。一方面,由于盈利水平下降,银行可能大幅度降低房贷规模,导致社会购买力下降；另一方面,由于更丰富的高收益银行产品不断出现,导致“以房保值”的策略不再划算,居民买房保值避险的需求会得到大幅度的分流。两种情况的叠加,会让房地产过剩的情况显性化,房地产市场则可能进入一个漫长的“有价无市”的“寂寞期”。
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