房产市场“地王”与“空城”并存

专家认为这是“只要土地城镇化,没有人口城镇化”的极端现象

2013年08月01日　作者:
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　　从前5个月地方财政收支来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。
　　地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。
　　今年以来各地加快住房用地供给。31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期,其余27个推地量均高于去年同期,增幅较大的包括北京、浙江、江西。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———国土资源部法律中心主任孙英辉
　　据新华社报道,经济“平行”甚至“下行”,何以地产“上行”?一线城市“地王”与三四线城市所谓“空城”何以并存?国土资源部法律中心主任孙英辉接受专访时表示,“空城”、“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象,“地王”则与地方政府融资冲动等有关；高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。

　　开发商开始向一线城市回归
　　就媒体所言“空城”、“鬼城”与“天价地”、“地王”并存的现象,孙英辉称,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。上半年,重点房地产企业拿地呈量价齐升态势,布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下,重点房企住房销售回款迅速增加,一线供给不足和三四线供应过量的市场分化异常特征更加明显。
　　“异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。大家都跑,就是‘空城’；大家都追,就有‘地王’。”孙英辉指出,“空城”、“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。
　　如何解决该问题?孙英辉认为,土地市场发展要与新型城镇化进程相协调,土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化,要严格控制新增建设用地,充分考虑城市群与大中小城市衔接,优化土地利用空间布局,使土地供应与城镇化战略相匹配。
地方政府大量依赖“土地融资”
　　在新的土地调控体系中,地方政府处于什么位置?孙英辉指出,年初国资委调查报告显示,当前平台融资规模达到13万亿元,2013年预计到期债务总额约3万亿元,已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。
　　孙英辉直言,在现行财税体制下,中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配,地方缺乏建设性财政资金,要实现工业化和城镇化加速发展,一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血；另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地,吸引外来投资,增加就业和税收。数据为证:“十一五”期间,工业用地出让平均价格在200元/平方米左右,变化幅度在4%以内,而房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。
　　上半年推地创历年最多
　　国土资源部法律中心公布的土地的管理形势分析显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,与去年同期相比增加38.8%,与2011年同期相比增加17.3%,创历年最高。分类型看,上半年商服用地2.7万公顷,同比增加42.8%,住房用地供应5　.53万公顷,同比增加36.9%,而2012年上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%.。
　　孙英辉说,今年以来各地加快住房用地供给。31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期,其余27个推地量均高于去年同期,增幅较大的包括北京市(267%)、浙江省(121%)、江西省(99%)。
　　数据显示,1-5月房地产开发企业到位资金4.5万亿元,同比增长32.0%,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,重点城市房地产用地供应增长超过三成,一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。
地产景气指数亮“红灯”
　　国土资源部法律中心近日发布中国土地市场指数(CLI)显示,经过一季度短暂调整后,地产市场重新进入景气运行区间,市场规模分指数预警显示为黄灯,全国地产景气指数进入红灯过热状态。